1er janvier 2004
La mise à jour du règlement de copropriété

Article publié dans Les Cahiers de l'afoc n°162.

L'article 81-17° de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbain a inséré dans la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété l'article 49 suivant lequel dans les 5 ans après l'entrée en vigueur de la loi S R U (avant le 13 décembre 2005), l'assemblée générale des copropriétaires décide à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement.

Le règlement de copropriété est le document de base remis à chaque copropriétaire qui détermine la destination des parties privatives et communes de l'immeuble ainsi que les conditions de leur utilisation.

Les adaptations préconisées par l'article 49 nouveau de la loi sur la copropriété peuvent apparaître particulièrement opportunes pour les règlements de copropriété anciens antérieurs à la loi du 10 juillet 1965 et à son décret d'application du 17 mars 1967.

Depuis plusieurs mois, les copropriétaires, les syndics et les présidents de conseils syndicaux sont l'objet de la pression de soi-disant professionnels qui proposent leurs services à un coût prohibitif en vue de mettre en conformité les règlements de copropriété.

La mise à jour est-elle obligatoire ? En quoi doit-elle consister ? Est-elle urgente ? Quel coût envisager ?

Il n'y a pas d'urgence. Toutefois, l'article 49 prévoit un délai de 5 ans pour y procéder à des conditions de coût et de majorité préférentielles. Passé le délai de 5 ans, les conditions de coût et de majorité redeviennent celles initialement prévues par la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965.

L'adaptation n'est pas une obligation, c'est une simple faculté. La loi ne prévoit pas de sanction en cas de défaut de mise à jour du règlement dans le délai stipulé.

Quoiqu'il en soit, les copropriétaires doivent décider en connaissance de cause de l'opportunité et du coût des adaptations nécessaires le cas échéant. La majorité des professionnels concernés (notaires, syndics, avocats, organisations de consommateurs, associations de copropriétaires) se rejoignent pour limiter l'adaptation à une harmonisation matérielle consistant à substituer les textes nouveaux aux anciens et à ajouter les dispositions législatives et réglementaires nouvelles.

La Commission relative à la copropriété préconise dans une recommandation de « supprimer toute clause incompatible avec les dispositions législatives ou réglementaires entrées en vigueur postérieurement à l'établissement ou à la modification du règlement de copropriété » et de « substituer si nécessaire à ces clauses des clauses conformes aux dispositions législatives ou réglementaires postérieures à l'établissement ou à la modification du règlement de copropriété » (recommandation n°23 - texte disponible à l'afoc sur demande).

Certains professionnels (notaires) estiment dangereux d'introduire dans les règlements de copropriété des clauses issues de la jurisprudence en raison des risques de contentieux futurs dus au caractère fluctuant de celle-ci. Comment procéder ?

Après avoir demandé au syndic de procéder à l'examen du règlement de copropriété en vue de déterminer les adaptations nécessaires, l'assemblée des copropriétaires pourrait voter le budget correspondant à cette adaptation. Il est souhaitable que le syndic présente plusieurs devis (au moins 2) de différents professionnels (avocat, notaire, géomètre) indiquant les clauses à supprimer, à modifier ou à réécrire.

L'assemblée devra ensuite voter le texte du règlement de copropriété modifié à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés).

D'après la Revue de l'Habitat Français, il faut compter une dépense approximative de 3.000 euros TTC.

Il est donc vivement conseillé de faire jouer la concurrence mais surtout d'attendre la publication des décrets d'application de la loi SRU avant de procéder au vote définitif du règlement de copropriété modifié.



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