24 septembre 2007
Location : les congés

Avant d'emménager dans un nouvel appartement en location, le locataire doit connaître les démarches à effectuer pour quitter son précédent logement. Le propriétaire pour sa part est tenu de respecter les dispositions de la loi en vigueur s'il veut valablement donner congé à son locataire et mettre fin au bail en cours.

Le présent article concerne seulement les modalités de congé par le locataire, les congés donnés par le bailleur feront l'objet d'un autre article. Le contrat de location est obligatoirement rédigé par écrit et contient l'ensemble des clauses régissant les relations entre le locataire et le propriétaire pendant la durée du bail.

Il est régi par la législation qui lui est applicable suivant le secteur auquel appartient le logement (secteur « libre » régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, secteur social régi par la législation HLM et le Code de la Construction et de l'Habitation, secteur des logements anciens régi par la loi du 1er septembre 1948 et le Code Civil).

En ce qui concerne les modalités de congé par le locataire, elles sont presque les mêmes pour tous les logements locatifs, quel qu'en soit le secteur (libre, HLM anciens loi de 1948).

Le congé donné par le locataire :
-   Le locataire peut partir à tout moment au cours de contrat de location.

-  Il n'a pas à motiver le congé.

-  Le locataire doit adresser au propriétaire un préavis pour l'informer de sa décision.

-  Il doit prévenir ce dernier 3 mois à l'avance et respecter certaines formalités obligatoires : Pour pallier tout inconvénient, il doit notifier le congé par lettre recommandée avec avis de réception ou par exploit d'huissier.

Un appel téléphonique, un accord verbal, une simple lettre ne suffisent pas car il ne peut pas en apporter la preuve. Un congé envoyé par e-mail (courrier électronique) est à éviter car il pose de nombreux problèmes de preuves concernant la date, la signature, l'expéditeur, le destinataire final du courrier.

Le délai de préavis de 3 mois commence à courir le jour de la réception effective du courrier par le propriétaire. Attention, si ce dernier est absent ou néglige d'aller à la Poste pour prendre la lettre recommandée, le point de départ du délai est repoussé jusqu'à la date de réception effective du courrier par le propriétaire.

-   Le délai de préavis peut être réduit à un mois dans les cas suivants : en cas de mutation, en cas de premier emploi, en cas de perte d'emploi.

Une démission ne peut pas justifier un préavis d'une durée réduite à un mois.

En revanche, d'après une jurisprudence récente, la fin d'un contrat à durée déterminée est assimilable à une perte d'emploi et peut justifier un préavis de congé réduit à un mois. en cas de nouvel emploi consécutif à un licenciement ou à une période de chômage si le locataire bénéficie du RMI si le locataire a plus de 60 ans et rencontre des problèmes de santé qui justifient un changement de logement en cas de décès du locataire.

Il est conseillé de joindre à la lettre de congé sollicitant le bénéfice du délai de préavis réduit le justificatif correspondant : lettre de mutation de l'employeur, certificat médical, courrier de la C.A.F, etc.

Le fait que le locataire justifie tardivement de sa situation ne le prive pas de son droit à donner congé avec un délai de préavis réduit. Toutefois, pour bénéficier du délai de préavis réduit, le locataire doit adresser le congé à une date proche de l'évènement invoqué. Il a ainsi été admis par le juge que le préavis de congé donné par le locataire 2 mois après son licenciement était valable, mais pas celui notifié 4 mois après sa mutation.

La location prend fin jour pour jour à l'expiration du préavis de congé. Par exemple si le préavis de congé de 3 mois été reçu le 2 août par le bailleur il s'achève le 2 novembre.

Jusqu'à la fin du préavis, les loyers et les charges restent dus, même si le locataire libère le logement avant le terme du préavis. Contrairement à une idée répandue, le dépôt de garantie égal à 2 mois de loyers hors charges qui a été versé par le locataire à son entrée dans le logement ne peut pas servir au paiement des derniers mois de loyers et charges du préavis de congé.

Il peut être convenu exceptionnellement avec le propriétaire que le locataire sortant propose une personne pour lui succéder avant la fin du préavis. Dans ce cas, pour la clarté des relations entre les parties, il est conseillé de formaliser l'arrangement dans un écrit et de procéder à un état des lieux de sortie dans les jours qui précèdent le déménagement du locataire. Le locataire sortant paiera le loyer et les charges au prorata de sa durée d'occupation des lieux. Et si le locataire, après avoir envoyé le congé, s'aperçoit qu'il s'est trompé et veut revenir sur sa décision et rester dans le logement ? Cette demande est difficile à mettre en œuvre, en raison de la formalisation juridique prévu par la loi (lettre recommandée, délai à respecter). Il faut savoir qu'à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des lieux loués (loi du 6 juillet 1989 art.15).

Pendant le préavis de congé, le locataire est tenu d'accepter les visites du logement. Pour éviter les abus, la loi a prévu que les jours et heures de visites soient fixés d'un commun accord entre le locataire et le propriétaire ou le cas échéant l'agence immobilière, dans la limite de 2 heures par jour les jours ouvrables (hors dimanches et jours fériés).

A la sortie du logement, au moment de la remise des clés, un état des lieux contradictoire doit être établi par le locataire et le propriétaire. Par comparaison avec l'état des lieux établi à l'entrée du logement, il sera possible de mettre en évidence les dégradations éventuelles imputables au locataire sortant. Cette question fera l'objet d'un prochain article des Cahiers de l'afoc.

Le cas de résiliation du bail par la faute du locataire : Ils sont exceptionnels et résultent de la mise en jeu de la « clause résolutoire » du contrat de location, qui peut aboutir à la résiliation de plein droit du bail. La clause résolutoire doit être expressément prévue par le contrat de location, elle fait l'objet de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La clause résolutoire peut concerner les cas suivants :
-   Le non paiement du loyer aux termes convenus.
-   Le non paiement des charges locatives dûment justifiées.
-   Le non versement du dépôt de garantie.
-   La non souscription d'un contrat d'assurance risques locatifs.
-   Des troubles de voisinage (bruit, voies de fait) constatés par une décision judiciaire définitive.

Comment la clause résolutoire est elle mise en jeu ?

Si le locataire se trouve dans l'un des cas précités, le propriétaire est en droit de lui faire signifier par huissier un commandement d'exécuter ses obligations dans un délai de 2 mois (1 mois en cas de défaut d'assurance).

Pour être valable, le commandement d'huissier doit reproduire à peine de nullité les dispositions des cinq premiers alinéas de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Si le locataire ne réagit pas, le propriétaire est fondé à assigner le locataire devant le tribunal d'instance. Le juge pourra prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.

Quitter son logement en location, c'est possible à tout moment mais il vaut mieux y avoir pensé avant, comme pour de nombreux actes de la vie quotidienne !



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