24 septembre 2013
Quelques décisions de justice sur les baux d'habitation

1- Le preneur, étant tenu de payer le prix du bail au terme convenu, ne peut, pour refuser le paiement des loyers échus, se prévaloir de l'inexécution par le bailleur de ses obligations. Ainsi, le défaut d'entretien de l'immeuble par le bailleur ne justifie pas le non-paiement des loyers mais autorise simplement le locataire à demander la résiliation du bail ou à requérir l'exécution des travaux nécessaires. Dès lors, le preneur ne peut, sans avoir obtenu d'autorisation judiciaire préalable, consigner les loyers et s'estimer, de ce fait, libéré à l'égard du bailleur. C.A. Agen (1re ch. civ.), 20 mars 2007 - R.G. n° 06/01440.

2- L'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article. En cas de bail verbal, le bail écrit doit strictement reprendre les clauses et conditions particulières en cours. Par conséquent, le preneur d'un bail d'habitation qui accepte de régulariser un bail écrit ne peut se voir, à cette occasion, imposer un nouveau loyer. Il appartient au bailleur, s'il considère que le loyer est manifestement sous-évalué, de suivre la procédure édictée par les articles 17 et suivants de la loi du 6 juillet 1989. C.A. Versailles (1re ch., 2e sect.), 17 janvier 2006 - R.G. n° 05/00718.

3- En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, peu important que le bail porte sur un immeuble à usage commercial et d'habitation. Ainsi, les clauses du bail selon lesquelles le preneur a déclaré "prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance", renoncé à tout recours contre le bailleur "en cas de vice ou défaut des locaux" loués ainsi qu'"à se prévaloir des dispositions des articles 1719 et 1721 du code civil" ne peuvent valablement décharger le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement ne comportant aucun risque pour la santé du locataire. Dès lors, en cas de contamination bactériologique du réseau d'eau chaude sanitaire de l'immeuble à l'origine du décès du preneur, le bailleur manque à son obligation de délivrance d'un logement d'habitation décent et doit, par conséquent, être déclaré entièrement responsable de la maladie mortelle - la légionellose - contractée par le preneur dans les lieux loués, moins d'un mois après leur prise de possession, étant observé que cette contamination est antérieure à la date d'effet du bail et qu'il ne peut être reproché au preneur un défaut d'entretien de l'installation sanitaire en l'absence de tout indice rendant prévisible la contamination de celle-ci.

C.A. Grenoble (ch. com.), 28 juin 2006 - R.G. n° 05/02811.

4 - Le juge ne peut être valablement saisi d'une demande en fixation de loyer en application de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 avant que le délai de deux mois imparti à la commission départementale de conciliation pour rendre son avis soit écoulé. 3e CIV. - 13 décembre 2006. CASSATION

5- Habitation à loyer modéré

Les dispositions de l'article L. 442-6-4 du code de la construction et de l'habitation, qui permettent aux locataires de renoncer à l'usage d'une aire de stationnement en bénéficiant d'une réduction de loyers et de charges, ne s'appliquent que pour les immeubles relevant des organismes d'habitation à loyer modéré et non à des immeubles dont la construction, par une société d'économie mixte, a été financée au moyen d'aides publiques. 3e Civ. - 21 février 2007. CASSATION N° 05-20.697. - cassation de T.I. Ivry-sur-Seine, 24 mai 2005.



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