Depuis le 1er avril 2023, les logements les plus énergivores doivent faire l’objet d’un audit énergétique en cas de vente. Ce document donnera au futur acquéreur des pistes de travaux de rénovation énergétique.
Rappel : le secteur immobilier est concerné par l’objectif de lutte contre les logements à forte consommation d’énergie. En effet, l’habitat représente 20 % des émissions de gaz à effet de serre en France, et on estime que près de 5 millions de logements sont considérés comme des « passoires thermiques » ; la plupart dans le secteur social.
Jusqu’à présent, la réglementation a visé en priorité les constructions neuves qui doivent respecter les normes environnementales en vigueur. En revanche, dans l’immobilier ancien, peu de contraintes portaient sur les propriétaires, bailleurs ou non, qui devaient seulement transmettre, depuis 2006, lors de la location ou de la vente de leur bien, des informations sur les performances énergétiques du logement (le DPE ; diagnostic de performance énergétique classant les biens immobiliers de A à G selon leur consommation d’énergie).
La loi Énergie-Climat du 8 novembre 2019 et celle portant lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience du 24 août 2021 constituent les supports juridiques pour réduire les logements énergivores (classes F et G) en favorisant la rénovation énergétique ; l’objectif étant que l’ensemble des logements considérés comme « passoires thermiques » soient rénovés d’ici dix ans. Les mesures réglementaires se sont enchaînées depuis lors mélangeant mesures incitatives et coercition, pour les propriétaires notamment bailleurs, avec diverses échéances et contraintes :
Loyers bloqués depuis le 24 août 2022
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G ne peuvent plus être augmentés. Ce blocage concerne les nouveaux contrats de location et s'applique aux logements loués nus ou meublés. Il concerne aussi bien les nouveaux contrats que les contrats en cours, renouvelés ou tacitement reconduits à partir du 24 août 2023. L'indexation en fonction de l'indice de référence des loyers ne pourra leur être appliquée à la date anniversaire du bail.
Une augmentation du loyer ne pourra avoir lieu que si des travaux de rénovation énergétique du logement permettent la sortie du statut de passoire thermique du logement (c’est-à-dire l’atteinte a minima de la classe E). Celle-ci devra être démontrée par la réalisation d’un nouveau DPE après la réalisation des travaux.
Information des locataires du niveau de consommation d’énergie du logement
Concomitamment, depuis 2022, il est fait obligation aux propriétaires bailleurs de faire figurer sur les annonces immobilières de vente et de location, les dépenses théoriques d’énergie et ce, quelle que soit la classe énergétique du bien. Ces dépenses sont également mentionnées dans le DPE et le contrat de location.
A fortiori, si le bien présente une consommation énergétique supérieure au seuil de 331 kilowattheures, l’annonce immobilière, ainsi que les actes (location et vente), doivent préciser l’obligation d’effectuer des travaux pour respecter ce seuil au 1er janvier 2028.
Re qualification de logements indécents : les logements les plus énergivores ne peuvent plus être proposés à la location
Un logement est qualifié d'énergétiquement décent lorsque sa consommation d'énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement...), estimée par le DPE et exprimée en énergie finale par mètre carré et par an, est inférieure à 450 kWh/m2. Ces « passoires thermiques » sont interdites à la location depuis le 1er janvier 2023. Les critères de performance s'appliquent au parc privé (location nue ou meublée) comme au parc social. En revanche, pas aux locations saisonnières (meublés touristiques).
Cette mesure s'applique aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023 et au contrats en cours au moment de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite.
En cas de manquement à cette obligation, le locataire est en droit d’exiger la mise en conformité du logement et donc, dans ce cas précis, la réalisation de travaux de rénovation.
Et après ?
- Pour la vente d’un bien immobilier :
Initialement prévue en 2022, un audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023, lors de la vente d’un bien immobilier classée F ou G.
Cet audit doit comprendre des propositions de travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique du logement concerné. Il présente au moins deux scénarios de travaux à réaliser en plusieurs étapes ou en une seule pour faire passer les logements F ou G en classe C, (ou classe B pour les logements classés E ou D avant travaux). Sauf contrainte particulière, la première étape doit faire gagner au moins une classe, et atteindre au minimum la classe E. Les propositions de travaux doivent être accompagnées d’une estimation du montant associé, et les dispositifs d’aides à la rénovation énergétique doivent être mentionnés. Enfin, l’audit doit préciser l’impact théorique des travaux en termes de gain sur la facture d’énergie.
Ce document doit être remis au candidat acquéreur dès la première visite du bien, et être joint à la promesse de vente. La réalisation des travaux recommandés n'est pas obligatoire pour conclure la vente : l'objectif est d'informer l'acheteur, afin qu'il intègre ces travaux dans son projet d'achat, qui s'accompagne en général d'un programme de rénovation. Du moins pour l’instant car une une directive du Parlement européen du 14 mars dernier, dite EPBD, largement passée sous silence, et encore en négociation inter-institutionnelle entre le Parlement européen, la Commission européenne et les États membres, d’ici au mois de juin 2023, imposerait à tous les propriétaires européens la rénovation de leur logement avant de pouvoir le vendre.
Dans l’attente d’une éventuelle modification des règles, l'audit s'appliquera aux ventes d’habitations classées E à partir du 1er janvier 2025, puis aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.
- Pour les bailleurs, la loi Climat et résilience propose d'aller plus loin et d'interdire la location de tous les logements notés G en 2025, F en 2028 et, enfin, notés E en 2034.
Pour en savoir plus :
Où trouver un auditeur ? Sur le site France Rénov' : https://france-renov.gouv.fr/annuaire-rge ou dans l'annuaire des diagnostiqueurs-auditeurs certifiés : http://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action